Kraków potrzebuje tanich mieszkań na wynajem
W Krakowie od 14 lat nie oddano do użytkowania ani jednego mieszkania na wynajem w ramach programu społecznego budownictwa czynszowego. Jest szansa, że będą one powstawały dzięki współpracy miasta z Krajowym Zasobem Nieruchomości.
Kraków jest krajowym wiceliderem pod względem liczby budowanych mieszkań, także w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Problem w tym, że miasto nie może się pochwalić wysoką dostępnością mieszkań, czyli relacją ich cen do przeciętnych zarobków mieszkańców.
Dla tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania ze względu na zbyt niskie dochody (zbyt małą zdolność kredytową) mieszkania powinny budować gminy oraz towarzystwa budownictwa społecznego (TBS), czyli spółki działające na zasadach non profit (budują one i zarządzają mieszkaniami nie kierując się chęcią zysku).
W latach 90. w Krakowie powstało aż 10 TBS-ów, ale pod tą nazwą istnieje obecnie siedem. Najstarsze Krakowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego ma za sobą 25 lat działalności i 503 mieszkania na koncie. Najmłodszą spółką jest TBS Małopolska. Powstała ona w 1999 r. i wybudowała 930 mieszkań czynszowych. Z kolei największą liczbą tego typu lokali – 1013 – szczyci się TBS Kliny Zacisze.
| TBS Małopolska |
| TBS Krak-System |
| TBS Południe |
| TBS „Złocień” |
| TBS Kliny Zacisze |
| TBS Invest Wawel |
| Krakowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego |
Z danych GUS wynika, że do tej pory w Krakowie powstało w sumie ok. 4,7 tys. mieszkań społecznych czynszowych. Problem w tym, że ostatnie oddano tu do użytkowania w 2006 r.
Niestety, w drugiej połowie pierwszej dekady lat 2000. społeczne budownictwo czynszowe zaczęło się kurczyć, bo kolejne rządy ograniczały wydatki na wsparcie programu. Ostatecznie w 2009 r. ówczesny rząd zlikwidował działający przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, za pośrednictwem którego budżet dopłacał do kredytów dla TBS-ów. W tej sytuacji większość z nich przestała budować czynszówki, a niektóre TBS-y przestawiły się na budowę mieszkania na sprzedaż.
W formule deweloperskiej działa m.in. TBS Krak-System (sprzedało 300 mieszkań a 67 wkrótce rozpocznie). Dodajmy, że wszystkie krakowskie TBS-y są obecnie spółkami należącymi do firm budowlanych lub deweloperskich. Miasto Kraków, które w latach 1998-2004. współfinansowała budowę 933 lokali, jest mniejszościowym udziałowcem jedynie w TBS Krak-System. Gmina wynajmuje jednak wyłącznie lokale pozyskane z tzw. naturalnego ruchu ludności, czyli opuszczone przez byłego najemcę wskutek np. rozwiązania umowy, zgonu, eksmisji itd. Rokrocznie gmina pozyskuje w ten sposób ok. 10-20 mieszkań, w stosunku do których dysponuje prawem kierowania osób do zawarcia umów najmu.
Warto wiedzieć, że mieszkania w TBS-ach są wynajmowane wyłącznie na podstawie umów zawartych na czas nieokreślony. Czynsz jest ustawowo reglamentowany i nie może przekroczyć w skali roku 4% tzw. wartości odtworzeniowej. Obecnie maksymalna miesięczna stawka czynszu w krakowskich TBS-ach wynosi ok. 18,1 zł za m kw., czyli jest o połowę niższa od przeciętnego czynszu rynkowego.
Krakowskie TBS-y nie się podjęły budowy mieszkań czynszowych także po reaktywowaniu programu społecznego budownictwa czynszowego w 2015 r. Obecnie spółki mogą sięgać po preferencyjny kredyt, którego okres spłaty może wynieść nawet 30 lat, a dzięki temu, że marżę banku finansuje budżet państwa, oprocentowanie wynosi tylko ok. 0,22%. Ponadto TBS może żądać od najemców tzw. partycypacji sięgającej 30% ceny mieszkania, zaś czynsz nie może przekraczać w skali roku 5% wartości odtworzeniowej.
Władze Krakowa rozważają więc utworzenie towarzystwa budownictwa społecznego ze 100% udziałem gminy. Tym bardziej, że mogłaby liczyć spore dofinansowanie z budżetu państwa. W grę wchodzi też przedsięwzięcie w formule Społecznej inicjatywy Mieszkaniowej (SIM), co ma umożliwić ustawa „o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa”. W tym drugim przypadku partnerem gminy mógłby być Krajowy Zasób Nieruchomości. Ma on utworzyć Fundusz Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej KZN, z którego będą finansowane tego typu przedsięwzięcia.
Co ważne, Kraków nie zaniechał budowy mieszkań komunalnych dla najuboższych, choć efekty są na razie skromne. W 2019 r. miasto oddało do użytkowania 179 tego typu lokali. W budowie były zaś kolejne 343. Potrzeby są jednak dużo większe. Z rozpatrzonych w 2019 r. 747 wniosków o przydział lokalu komunalnego, tylko 188 zostało przyjętych do realizacji. Ponadto na złożenie ofert zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu oczekuje 527 wnioskodawców, a w tym z tytułu wyroku eksmisyjnego 282 osoby.
Lukę na rynku stara się więc zapełnić spółka PFR Nieruchomości, która buduje dostępne cenowo mieszkania na wynajem w ramach rządowego programu mieszkaniowego. Prawdopodobnie za rok pierwsi najemcy dostaną klucze do 481 mieszkań, które dla PFR Nieruchomości buduje lokalna firma deweloperska Bartla Development przy ul. Anny Szwed-Śniadowskiej. W planach jest także budowa ok. 1,1 tys. mieszkań przy ul. Spacerowej na krakowskich Klinach.
Źródło: GetHome.pl
